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  • 话企丨“三道红线”齐踩 绿景中国地产能否破局?

    本文来源于:上海开祥信息科技有限公司官网 2020/09/18

    “三道红线”高压下,房企陆续将降杠杆、降负债提上日程。

    2021年1月1日起,“三道红线”融资新规将在房地产全巴黎人娱乐网站全面推行。“红线”高压下,房企陆续将降杠杆、降负债提上日程。

    对于剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍,“三道红线”齐踩的房企来说,紧迫感更为突出。

    9月17日,作为“三道红线”齐踩的典型房企,恒大率先作出表率。当天,中国恒大发布公告,将使用自有资金提前偿还15.65亿美元债券,折合人民币106亿元。

    而作为同样“三道红线”齐踩的绿景中国地产,“红线”落地前,又将如何面对“红线”所带来的压迫感?

    “三道红线”齐踩

    之所以“三道红线”让各大房企提心吊胆,在于“红线”的踩线情况将直接影响房企的融资待遇。

    融资新规规定,“三道红线”均超过的房企被列为“红档”,有息负债规模不得增加;超过“二道红线”的房企被列为“橙档”,有息负债规模年增速不得超过5%;只超过“一道红线”的房企被列为“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超过的房企被列为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

    从2020年半年报来看,绿景中国地产的负债情况并不乐观,剔除预收款后资产负债率74.36%;净负债率147.65%;现金短债比0.98;“三道红线”均踩。也就是说,如不及时改善公司的负债情况,遵照融资新规,2021年开始,绿景中国地产将不得新增有息负债规模。

    近几年来,绿景中国地产有息负债增速放缓,但仍保持持续增长态势。Wind数据显示,2017年—2019年,绿景中国地产有息负债分别为187.99亿元、233.24亿元、259.76亿元;分别同比增长56.97%、24.07%、11.37%。

    此外,2020年上半年末,绿景中国地产有息负债为293.99亿元,和2019年中期的239.93亿元相比,增长22.53%,增速再次抬头。

    易观智库房产中心研究总监严跃进告诉上海开祥信息科技有限公司官网,有息负债规模不能增加,一定程度上会限制企业资金,从而影响企业扩张,对房企发展影响较大。

    而在“三道红线”给绿景中国地产带上“枷锁”之前,绿景中国地产在融资上本就不占优势。2020年2月,绿景中国地产发行年利率为11.5%的4亿美元债,提高3个百分点借新偿旧;3月,绿景中国地产再发年利率为12%的4.5亿美元优先票据。

    中指研究报告指出,2020上半年央行共进行3次降准,并进行多次公开市场操作,保持资金流动性合理充裕,房企综合融资成本较去年同期有所下降。在此大背景下,绿景中国地产融资成本不降反升。2020年上半年,绿景中国地产有息贷款平均融资成本为6.9%,较2019年上半年的6.2%,上升0.7个百分点。与此同时,上半年,公司融资成本约为6.86亿元,较2019年上半年的4.9亿元,涨幅高达40%。

    降负债难上加难

    对于“三道红线”齐踩的绿景中国地产来说,当务之急就是降负债。不过要想摆脱“红线”的“束缚”却并不容易。

    2020年6月末,绿景中国地产有息负债为293.99亿元;股东权益为126.73亿元。也就是说,如果要将净负债率从现有的147.65%降至100%以下,在维持现金和净资产水平不变的情况下,绿景中国地产还需将有息负债“减负”约60.39亿元。

    此外,2020年6月末,绿景中国地产银行结余及现金106.87亿元;公司短期债务109.29亿元。这也意味着,绿景中国地产要想将0.98的现金短债比提升到1以上,还需减轻2.42亿元的短期债务。

    不过,让绿景中国地产降负债难上加难的,还是其以城市更新项目为主的发展模式。

    2020上半年,绿景中国地产参与深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光城市更新项目、珠海东桥城市更新项目。 此外,绿景中国地产财务总监兼公司秘书陈健民还在中期业绩会上表示,“绿景中国地产未来项目超过90%都是城市更新项目。”

    城市更新的优势在于收益较高。重仓城市更新项目的绿景中国地产也因此在2020年上半年实现毛利率65.1%,明显高于其他房企。克而瑞数据显示,2020年上半年,巴黎人娱乐网站179家样本房企毛利率中位数为31.3%。

    但城市更新的风险同样也非常明显,具有“拆迁难、周期长、资金需求大”等特点。

    2019年,公司城市更新项目绿景红树湾壹号实现合同销售额44.64亿元,确认销售收入44.87亿元,占公司房地产开发与销售收入比重的75.3%,成为当年营收贡献的主力军。然而,从投入到产出,该项目花费超6年时间。据中国经营报报道,原定于2015年下半年开盘预售的绿景红树湾壹号,因未取得销售许可,入市时间延期3年,直至2018年10月才开盘销售。

    此外目前,绿景中国地产手握深圳最大旧改白石洲项目。项目总计容建筑面积为358万平方米,分三期进行开发。除非有不可预知的情况,该项目的总体开发周期预计为八至十年。

    严跃进向上海开祥信息科技有限公司官网表示,城市更新项目时间周期长,资金回笼难度大,所以某种程度上来讲,企业的资金压力相对较大。

    此外,中期业绩会上,绿景中国地产执行董事兼行政总裁唐寿春直言,“虽然公司在净负债率方面意识到有所偏高,但在白石洲旧改大规模入市销售之前,这个指数还是会有所上升。”

    盈利能力锐减

    不光降负债难,绿景中国地产还面临着盈利能力锐减的尴尬处境。

    半年报显示,2020年上半年,绿景中国地产合同销售额约24.63亿元,同比下滑39.74%;实现总收益24.62亿元,同比下跌约28%;公司股东应占盈利约3760万元,同比下跌约96.2%。

    重仓城市更新项目是绿景中国地产收入不稳定的主要原因之一。绿景中国地产在财报中解释,2020年上半年,在专注城市更新项目开发运营的特殊商业模式下,集团每年销售、结转项目不均的周期性波动依然存在。

    2020年上半年, 公司房地产开发与销售所产生的收益约为 20.31亿元,同比下跌约32.0%, 主要由于去年同期深圳绿景红树湾一号确认收入约 27.5亿元,基数较大;而今年推盘主要集中在下半年。

    绿景中国地产也数次在公开场合表达出对于白石洲项目的厚望。2019年业绩会上,唐寿春曾透露,白石洲项目计划将进行三期滚动开发,并预计在2023-2030年进入销售、现金回笼阶段。

    今年的中期业绩会上,唐寿春再度更新白石洲项目的最新动态,“白石洲项目的各个环节基本上达到预期。现在进展分为两条线,业务层面上,从去年开始启动签约,日后取得实施主体后,就会马上动工;另一方面,下半年会把剩余75%股权大部分注入上市公司,全面进一步主导推进项目。”

    毫无疑问,白石洲项目的落成将给绿景中国地产带来巨大收益。但在白石洲项目产生收益之前,绿景中国地产还需爬过负债和盈利下滑两座“高山”。一面是急需改善的“三道红线”,一面是急速走下坡路的盈利能力,困难重重的绿景中国地产将如何破局?

    熊颖/文(责编:高雅)

    编辑:熊颖
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