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  • 地产大事件|一周热点回顾(10.26-10.30)

    本文来源于:新地产 王亚冉 2020/10/31

    高层人事变动往往能透露出企业后续发展风向,而人才的流动能与企业擦出怎样的火花,还有待时间向我们验证。

    【政策】

    十九届五中全会:优化国土空间布局 推进区域协调发展和新型城镇化

    10月29日,新华社消息称,中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议于2020年10月26日至29日在北京举行。全会提出,优化国土空间布局,推进区域协调发展和新型城镇化。坚持实施区域重大战略、区域协调发展战略、主体功能区战略,健全区域协调发展体制机制,完善新型城镇化战略,构建高质量发展的国土空间布局和支撑体系。要构建国土空间开发保护新格局,推动区域协调发展,推进以人为核心的新型城镇化。

    小编点评:根据会议精神,不难判断未来我国将会在都市圈、城市群发展等方面提速,会形成诸如公积金一体化、放宽落户等各类促进政策,疏通城市之间的经济脉络,促进区域协调发展。

    发改委等十四部门:加快落实支持提取公积金用于老旧小区加装电梯

    10月29日,发改委等14部门联合发布《近期扩内需促消费的工作方案》。方案称,在坚持“房住不炒”定位基础上,加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策。方案还要求增加社区生活服务消费,落实好新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不低于10%的政策,补齐社区市政基础设施和公共服务设施短板,建设完整居住社区。并且搭建智慧物业平台,推动物业服务企业对接各类商业服务,构建线上线下生活服务圈,满足居民多样化生活服务需求。

    小编点评:老旧小区加装电梯一直是近年来“老生常谈”的话题。老旧小区设施陈旧、配套缺失,若不加以改造,很难满足居民日益增长的居住需求。而将公积金用于加装电梯,一方面解决了居民的资金成本,另一方面也扩大了公积金的使用范围,使之更具灵活化。

    青岛与胶东四市实现住房公积金“互认互贷”

    10月27日,胶东经济圈住房公积金一体化发展第一次联席会议在青岛召开,青岛、烟台、威海、潍坊、日照五市住房公积金管理中心共同签署了《胶东经济圈住房公积金一体化发展合作协议》。协议称,胶东五市将深入推进互认互贷,推动住房公积金转移接续和缴存信息互认。在尊重五市具体政策措施的基础上,取消区域内购房贷款职工户籍地限制,确保申请异地贷款的职工与申贷机构所在地贷款职工享有同等权益。同时,五市还将联动治理违规提取,建立治理违规提取使用住房公积金核查联动机制,分析研判违规提取使用类型,研究防范治理措施,形成治理合力。

    小编点评:近年来,长三角、成渝、淮海经济圈等陆续实现公积金一体化,极大满足了异地工作人士在公积金贷款等方面的需求。推动区域一体化,更需要的是推动公共服务和公共政策协同,使教育、医疗、社保等重点领域实现对接、融合,才能使百姓拥有更多的获得感。

    哈尔滨:名下拥有非住宅房产及机动车辆不能申请公租房

    10月28日,哈尔滨市出台保障性住房资格申请准入条件补充规定,明确今年家庭年人均可支配收入低于37828元的住房困难家庭可申请保障性住房。同时,哈尔滨规定3种情况不能获得公租房保障,一是申请家庭成员名下拥有商服、商住公寓、车库等非住宅房产;二是申请家庭成员名下拥有机动车辆;三是申请家庭成员名下有企业注册信息。业内人士称,此次相当于提高了公租房准入“门槛”,一些不符要求的家庭将无法获得申请资格,使公租房真正落到需要的人手中。

    小编点评:公租房一定程度满足了城镇低收入家庭的住房需求,但也存在一些不符合要求的人想借机“蹭”一套的情况。通过核查申请人名下房产、车辆、企业等信息,能有效地将这部分人士筛掉,使公租房还原其应有的色彩。

    【市场】

    上海、厦门两地核心商圈商业项目同现流拍

    本周,上海、厦门两地均出现核心商圈商业项目流拍现象。上海明天广场7至32层共计246套房产以25.71亿元在阿里法拍挂出,但因无人出价而流拍。就在流拍当日,该项目下调起拍价至20.57亿元,降幅约20%,并将于11月11日再次拍卖。无独有偶,10月22日“厦门第一高楼”厦门国际中心及副塔楼宝嘉中心因无人报名最终流拍,彼时起始价为36.4亿元,本周该项目同样下调约20%的起拍价至29.12亿元,也将于11月10日进行二次拍卖。根据公开资料,上海明天广场拍卖楼层租赁企业众多,且均由酒店式公寓改造而来;厦门国际中心则对竞买人提出了较高要求,必须为世界500强企业或上年度营收不低于100亿元,且要拥有房地产开发一级资质等级。

    小编点评:现有租赁企业的分散、竞买人较高的准入条件及日后的高额改造费用等因素或成为两者流拍的主因。但仍需注意,今年受疫情影响,大宗物业交易市场行情走弱,各大城市写字楼空置率上升,投资企业对商办楼市场的未来前景仍存忧虑,且当前处于偿债节点,一些有意向的企业或继续保持观望。

    多城再现土拍热潮 多家企业拿地马不停蹄

    本周多地再现土拍热潮。10月26日,佛山连续出让三宗地块,总成交价15.2亿元,总出让面积约6.9万平方米,分别由金地、保利、信业获得;10月28日无锡出让6宗地块,总成交价达86.12亿元,其中仅华发摘下的XDG-2020-54号地块成交价便高达47.04亿元,但该地块溢价率较低,仅为2.62%;同日福州以51.1亿元出让6宗地块,保利、广宇各有所获;南通于10月29日出让10宗地块,总出让面积超42万平方米。

    多家企业本周拿地“马不停蹄”,据不完全统计,本周保利已于南京、广州、佛山等5地拿下7宗地块,总成交额约82.86亿元;招商蛇口在沈阳、苏州及无锡三地拿下6宗地块,总成交额超44亿元;碧桂园、金地、中海等企业,本周也有多宗地块入账。此外,北上广三地均有新推地块,北京以102.04亿元挂牌2宗地块,其中位于海淀区西八里庄商业金融服务业用地备受市场关注,起始价57.05亿元,起始楼面价30871元/平方米,且该项目可售部分55%地上建筑规模须自持至土地最高出让年限。广州以56.05亿元挂牌4宗商住地块,分别位于花都、南沙、增城三区;上海杨浦区以65.4亿元挂牌一宗商办用地,该地块位于定海社区,土地面积52606.1平方米。

    小编点评:面临“三道红线”的“威胁”,房企不得不积极补仓,为度过融资寒冬做充分的准备。若融资新规正式落地,房企迫于现金流压力,将会放缓拿地节奏,土地溢价率也会随之下降。

    北京刚需置业上车价”350万元全国首位

    10月29日,贝壳研究院的一份报告显示,北京刚需置业门槛居全国30城首位,为350万元,其次是深圳345万元、上海295万元。而在新一线及二线城市中,长沙、沈阳刚需门槛较低,分别为84万元及73万元。同时,各城市刚需上车平均面积差异显著,30城中,上海、天津、北京等城市刚需置业套均面积不足70平方米,其中上海最低,仅为63.6平方米;而南通、济南、佛山等城市则普遍宽敞,套均面积在80平方米以上,其中南通以92平方米居30城首位。此外,30城刚需购房者平均购房年龄集中在29~38岁之间,平均年龄为33.2岁,即以中青年为主。新一线城市中天津刚需购房者年龄最大,为37.5岁,原因在于居住负担高,其房价收入比高达13.3。

    小编点评:刚需群体一直是楼市成交的主力军,受房价、供需关系等因素影响,一线城市及部分新一线城市刚需群体上车难度较大,且在居住体验方面也有待提高。未来,相关城市还应加大对刚需住房的供应,结合公租房、共产房等类型,解决刚需群体的住房忧虑。

    【企业】

    北京链家禁止经纪人电话营销

    本周,北京链家表示,从今年11月12日起,北京链家在职经纪人未经客户同意,禁止对客户进行电话营销活动,否则每个来电号码赔偿100元。如果消费者遇到类似电话营销的情况,可通过链家网或客服电话投诉,链家内部也将对经纪人进行相应的惩罚。同时,链家还推出“限时批贷,超期赔偿”和“限时放款,超期赔偿”服务承诺,以提升二手房交易中的贷款服务效率。业内人士称,链家此次也成为全国首个“放弃”电话营销的中介机构。部分网友表示,自己已深受中介骚扰电话之苦,期望能有更多企业跟进;也有网友称,这样治标不治本,归根结底还需要监管部门加大干预。

    小编点评:当前中介机构确实存在各类骚扰电话现象,也屡禁不止。链家此次承诺也可说明传统的电话营销已难以生存,中介机构应以更高的服务水准吸引客户。目前链家在中介市场占有较大的市场份额,此举看似“自断后路”,但能明显提升客户口碑,进而使其继续增长市场份额,其他中介机构也或因此不得不进行效仿。

    房企、物管上市潮持续 破发成普遍现象

    本周,金辉控股、合景悠活、世茂服务正式于港交所挂牌上市。值得一提的是,三者上市首日开盘均破发。金辉控股10月29日开盘报4.18港元/股,较发行价下跌2.8%;10月30日上市的世茂服务、合景悠活也双双破发,开盘分别下跌4.82%、17.87%,分别报15.8港元/股、6.48港元/股。此前于上周,第一服务上市首日也曾破发,开盘股价下跌16.67%。业内人士分析称,物业股频频破发,或与自身业务扩张范围、及母公司依赖度有关,这就导致市场估值认可度不高。同时,本周上坤地产、祥生控股、融创服务、金科智慧服务也通过港交所聆讯,上市在即。

    小编点评:房企、物企扎堆入局资本市场,产品品质及服务质量可不能因资本上升期而被忽略。尤其是对当前上市的物业企业来说,如何在保证利润的前提下积极扩张并维持品质,还需要操刀者们仔细思考。

    绿地西南事业部被指欠债不还 债主登广告要求还钱

    近日,一则催债广告走红网络。该广告发布者为成都智取文化传播有限公司,该公司称,2019年其与绿地集团西南事业部旗下公司签订合同,为其旗下项目提供定制系统使用及专业配套服务。其在约定时间内完成了合同义务,并向后者提交了工作总结以及等额正式发票,付款条件早已成就,但绿地收悉上述资料后至今半年有余,但并未支付任何对价。除此之外,今年绿地集团负面新闻可谓层出不穷,其项目绿地国际城由于虚假宣传,被济南市市中区市场监管局依法处以200万元罚款。今年5月,绿地集团京津冀事业部营销部负责人陈军被曝出存在不正当男女关系及挪用公款、洗钱等严重违纪问题;武汉绿地中心城也被曝出“惊”装修现象,引发业主维权。与此同时,绿地集团负债问题显著,2016-2019年资产负债率分别为89.43%、88.99%、89.49%和88.53%。而截至2020年前三季度,绿地控股经营活动产生的现金流量净额同比大降45.17%,投资收益同比大降48.37,总负债高达1.03万亿元人民币。按照“三条红线”的要求,绿地三项指标分别为82.4%、183%和0.69,“三条红线”全中。

    小编点评:一边是维权不断,一边是营收疲软负债高企,如今的绿地控股正有“风雨飘摇”之势,对于未来的路该怎么走,绿地可真得好好想想了。

    “金九银十”房企境内发债超千亿元

    近日,据证券日报整理数据,9月至今,房企境内债券发行规模为1017.49亿元,同比增长56.9%;而自2020年1月以来,该规模已达到6283.51亿元,同比增长20.5%。根据报道,多位业内人士分析表示,房企在“金九银十”期间融资大增,主要原因在于当前的融资成本较低,且融资新规仍在推进,目前为企业融资的“窗口期”。而对于募集资金的用途,借新还旧是主要方面,另外扩充资金链,为新项目开工而“屯粮”也是企业的又一大目的。

    小编点评:房企近期融资大涨,一方面也是受“三条红线”的不确定性影响,欲搭上融资“末班车”。今年下半年起,降负债将成为房企的主要任务,积极促销、去化库存成为每家企业必做的选择,这也考验着企业自身的“造血能力”,房企业务扩张虽有放缓,但也一定程度防范了财务风险。

    房企密集发布三季度财报 有人欢喜有人忧

    10月以来,A股上市房企陆续发布三季度财报。综合来看,房企在营收及净利润两项数据中表现各异。头部房企如万科A、保利地产、绿地控股等企业营收及净利均表现平平,增幅均未超10%。此外,也有部分企业业绩出现大幅波动,其中新城控股前三季度营收约701亿元,同比增长约137%;招商蛇口营收同比增幅超96%,但净利却下跌近57%;中交地产两项数据均出现较快增长,涨幅均超70%;南国置业则在净利上大跌1384%。值得一提的是新华联,前三季度其实现营收35.56亿元,同比下降36.79%;期内净亏损6.8亿元,利润同比下降516.94%,这也是其近十年以来的首次巨亏,扣非后亏损额扩大至7.46亿元。此外,前三季度新华联财务费用出现大幅增长,其中利息费用为9.25亿元,同比增长39.3%,占期内营收的26.2%,相当于期内超四分之一的营收被用来支付利息。而这无不与其多达12.4%的境内高利率借款有关。

    小编点评:现在的房企可谓有人欢喜有人忧,但不论欢喜与否,全年目标的完成率、高企的负债水平等依旧是众多企业心中的石头。企业如何做到高质量发展,数据仅是一方面,还需各位“大佬”细心操盘。

    房企核心层人事变动持续进行

    本周,多家房企发生核心层人事变动。其中,备受业内关注的是大悦城,其10月28日公告称,马德伟获委任为公司非执行董事,周鹏辞任公司总经理,该职位由曹荣根继任;同时,被中国能建吸收合并的葛洲坝也发布消息,何金钢将辞任总经理助理,继任者尚未宣布。此外,刚刚公告拟更名为“奥园美谷”的京汉股份于10月28日聘任徐巍担任执行总裁;杨光退任信和置业执行董事;中新集团则提名陈文凯、罗臻毓为非独立董事候选人。

    小编点评:高层人事变动往往能透露出企业后续发展风向,而人才的流动能与企业擦出怎样的火花,还有待时间向我们验证。

    编辑:王亚冉
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